Abschreibungsmöglichkeiten

Durch die hohen Abschreibungsmöglichkeiten ist die denkmalgeschützte Immobilie das Optimum in Bezug auf die Rendite nach Steuern bei Immobilien als Kapitalanlage. Die Abschreibungsmöglichkeiten bei einer Immobilie im Bereich Denkmalschutz sind in einem Betrachtungszeitraum von 12 Jahren in etwa um das 4-fache höher als bei einer vergleichbaren Bestandsimmobilie . Die Denkmalimmobilie wird über zwei Abschreibungsarten steuerlich interessant. Der Altbauanteil wird mit 2% oder 2,5% linear abgeschrieben, die Sanierungskosten werden über 10 ( Eigennutzer ) zu 90% bzw. 12 Jahre ( Kapitalanleger ) zu 100% steuerlich geltend gemacht.

Steuervorteile

Die denkmalgeschützte Immobilie ist nach der Gesetzesänderung Ende 2005 die derzeit einzige lukrative Möglichkeit Steuern zu sparen und in eigenes Vermögen umzuwandeln. Durch die hohen Abschreibungsmöglichkeiten ergeben sich beträchtliche Werbungskosten, die das zu versteuernde Einkommen drastisch reduzieren und zu hohen Steuerrückerstattungen führen. Diese Werbungskosten können entweder in der jährlichen Steuererklärung angesetzt, bei Angestellten als Freibetrag auf die Lohnsteuerkarte eingetragen werden. Selbständige können hier durch die Werbungskosten die monatlichen oder Quartalsweise anfallenden Steuervorauszahlungen reduzieren und so die Liquidität erhöhen.

Sanierungsanteil

Der Sanierungsanteil oder auch Sanierungskostenanteil ist Bestandteil der Aufsplittung des Kaufpreises in 3 Teile. Grundanteil (Bodenanteil), Altbauanteil und Sanierungsanteil. Der Sanierungsanteil, auch als nachträgliche Herstellungskosten bezeichnet, ist der Teil des Kaufpreises der erhöhten Abschreibung gem. § 7h,i EstG unterliegt. Der Sanierungsteil liegt bei Objekten in Westdeutschland bei ca. 60 - 70%, bei Objekten in Ostdeutschland bei ca. 75 - 80%.

Abschreibungsarten

Es existieren 3 verschiedene Abschreibungsarten. Die Lineare Abschreibung, Degressive Abschreibung und Denkmalschutz-AfA (§7 h,i EStG). Bei der Denkmalschutz-AfA ist der Sanierungskostenanteil innerhalb von 12 Jahren zu 100% absetzbar. Im 1.-8. Jahr 9% p.a. und im 9.-12. Jahr 7% p.a. Zusätzlich ist der Altbauanteil linear absetzbar Für die Abschreibungshöhe ist das Baujahr ausschlaggebend: Bei Errichtung

a) vor dem 31.12.1924 erbaut: 2,5 % p.a. linear

b) nach dem 31.12.1924 erbaut: 2% p.a. linear.

Die degressive Abschreibung, bekannt aus dem Bereich der Neubauimmobilie, wurde zu Beginn des Jahres 2006 abgeschafft, Neubauten werden nun ebenfalls linear mit 2% über 50 Jahre steuerlich abgeschrieben.

Rendite

Eine Immobilie erwirtschaftet eine durchschnittliche Mietrendite in Höhe von 3,5 - 5% p.a. Dies ist die Sofortrendite, die der Anleger für sein eingesetztes Kapital erhölt. Hinzu kommen jedoch noch die Steuerrückerstattungen, die sich aufgrund der Abschreibungsmöglichkeiten ergeben, die ebenfalls eine Einnahmequelle darstellen, und damit der Rendite zugerechnet werden müssen. Eine weitere Rendite ist die Wertsteigerung, die sich aus zwei Komponenten zusammensetzt. Die erste Komponente ergibt sich aus der Tatsache das es sich eine inflationsgeschützte Anlage handelt. Die bedeutet das der Wert der Immobilie im Gegensatz zu direkten Geldanlagen um den Wert der Inflationsrate ansteigt. Der zweite Punkt ist die Wertsteigerung die sich aus der gewählten Lage der Immobilie ergibt. Kaufpreise in sehr guten Lagen können durchaus bis zu 5% p.a. ansteigen.